来源：中国商业地产杂志
记者：乔军华
日前，本社记者就2007年中国商业地产的发展前景问题，采访了上海盛大金石投资咨询有限公司总经理孙胜祥先生。
盛大金石投资咨询预测，我国的商业地产2007年形式趋好。预测的依据是2007年的商品零售总额预计将达到8.6万亿，增长13%；盛大金石投资咨询还预计，到2010年，中国社会消费品零售总额将突破10万亿元人民币大关，继续成为全球企业瞩目的焦点。
商业地产形势趋好的原因体现在三个方面：
一是市场空间巨大。
在旧城改造，新城建设中，城市化每年增加1%，13亿人，那就是1300万人，人均1㎡计算，那就是1300万m2；商业的业态结构升级需要商业配套。如，大卖场、超市、连锁便利店、购物中心等的建设。盛大金石投资咨询分析，还有为数众多的二手市场。从总量上分析，我国商业地产的开发，商业网点的投资前景十分广阔；政府营造的商业投资环境日趋规范，房地产的新政和商业网点规划的即将实施，不但有利于商业地产的开发，商铺的投资者的投资，而且有利于我国商业网点布局更加合理。
二是市场投资回报好。
在欧洲房地产利润率只有5%左右，在我国上海等地的投资，会有7%至8%的回报率，在成都等地的收益预计可以达到25%。
三是潜力大。
以北京市为例，其房地产开发量是欧洲的总和。
此外，由于我国的商业投资环境好，近些年来，全国的商业地产开发，商业网点建设，吸引了国内外市场资本，吸引了商铺投资者的投资，商业地产是继住宅地产后的又一开发建设高潮。在整个商业地产市场上，具体小到一个项目，除了要好选址、定位准之外，还要看地方经济发展状况。
盛大金石投资咨询还分析了商业地产的投资在资金走向和获益呈现出的特点，举例说明，商业物业布局符合商业网点规划布局，符合当地城市规划和商业网点规划，这样经营火，售价高，租金回报好。如，北京商业布局由于受中轴线的影响，商业网点沿长安街的“品字”形布局向“环线”布点发展。二环的百盛；三环的城乡、国贸；四环燕莎奥特莱斯等。
申城的“之字带状”商业布局，向“块（圈）”状发展。上海传统商业布局主要是带状。而随着申城轨道交通四面出击，一个个商圈从无到有，正迅速崛起。徐家汇、中山公园和五角场商圈，正是近年来上海商业布局的一个缩影。
重庆的“多中心、组团式”商业结构。重庆是一个山城，由于特殊的地理环境，使它不能围绕单一的商业中心发展，因此，“多中心、组团式”商业结构，成为商圈发展的主轴线。
专业市场和特色街。在人们生活方式改变的情况下，应运而生的特色商业街、专业市场、社区商业是各城市商业网点规划的重点。特色商业街、专业市场的效益都比较好，而类似二级批发要弱化和退出。
二三线城市商业物业开发空间很大。有的二三线城市还是处女地，不像竞争过于激烈的上海、北京、广州等一线城市，在二三线城市百货和超市效益出奇的好。如，沃尔玛在南昌八一广场开业后，单店单日销售额为全球第一，这样的业绩显然在一线城市无法达到。
开发经营“消费升级”商品的商业物业，应是商业地产的首选之一。盛大金石投资咨询判断：现在，我国高档消费品每年销量增幅是20%~30%，消费结构继续升级，销售增速排在前五位的商品类别是汽车、家具、金银珠宝、服装和建筑装潢材料，分别增长29.2%、26.2%、22.3%、18.9%和15.6%；从主要商品销售比重变化情况看，通讯器材、汽车、体育娱乐用品等比重有所上升。在各级城市市场中，尤其是在一、二线城市的“消费升级”，使得我国奢侈品消费规模已占全球的12%。
