1. 项目背景
1.1 上海某地下商城
上海某地下商城有限公司——某香港名店街，系沪港合作企业，位于上海市中心人民市场。某香港名店街系国内第一条按国际一流标准营建的地下步行街，购物环境高雅华贵，是沪上集旅游、购物、观光功能于一身的亮丽景点。
1.2 长沙某星城置业
长沙某星城置业有限公司是由香港上市的综合性投资企业---某控股有限公司投资,于2002年九月在湖南长沙注册成立的，注册资金9,000万人民币,是一家由外商投资控股的独资企业。
公司主营业务为城市建设投资业务,横跨房地产开发、BT（建设及移交）基建项目提供资金、与政府合作进行土地一级开发、物业管理等领域。
1.3 长沙某星城
某星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是"五城会"的网球馆和跳水馆。
某星城项目总体规模宏大，堪称湖南第一城，引入了大量的国际理念，融商业、酒店、办公、休闲、娱乐、餐饮、购物于一体，创造全新国际商业理念。
项目共分三期，目前，一期占地218亩，总建筑面积超过35万平方米，总投资超过20亿元人民币，将建成一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。其中，商业部分约9万平方米，酒店部分约21.8万平方米，写字楼约4.7 万平方米，会所约1.2万平方米，并规划有大量的景观绿地及停车空间。
项目中的酒店式公寓，建筑面积约14.7万平方米，将现代风格和欧洲古典建筑艺术完美结合的酒店式公寓，带来高品位生活。
长沙某星城项目将建设成为长沙市乃至中南地区一流的标志性项目和一个高档、超前、舒适，具有山水环境和体育概念的"后小康"时代新社区。小区内的体育公园也将充分利用地形地貌和保护好原有植被，真正建成一个环境幽静、主题鲜明、活泼有趣、景观优美的休闲场所。
1.4 长沙某商业广场
长沙某星城项目一期工程某商业广场已经完成主体工程，并通过将竣工验收。
某商业广场位于劳动东路以南、沙湾路以西，总建筑面积53,859平方米，停车场面积24,000平方米，可提供车位524个。
某商业广场以世界各国标志性建筑风格融合各地人文艺术为装饰为主体设计思路，整体万国风情外墙，配合个单体建筑装饰，呈现异国情调。
根据各区域功能不同，划分为精品服饰折扣店、酒吧中心、休闲娱乐区（豪华浴场、演艺中心）、百货商场及主题餐饮等业态，是为消费者提供集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多功能为一体的一站式商业广场。
1.5 咨询委托要求
长沙某商业广场项目目前正处于经营前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受上海某地下商城有限公司委托，由上海盛大金石投资咨询有限公司为其进行长沙某商业广场总体定位与发展规划，作为项目运营管理等方面的依据和参考。
2. 研究对象
1) 长沙市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 长沙市及项目所在区域项目相关行业规划、现状及发展前景
3) 长沙某商业广场项目区位环境和区域规划
4) 上海某地下商城有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型商业广场项目案例
6) 长沙某商业广场项目总体定位与功能规划
7) 长沙某商业广场项目开发模式
8) 长沙某商业广场项目经营策略
9) 长沙某商业广场项目发展前景
10) 长沙某商业广场项目投资估算与经济效益测评
11) 长沙某商业广场项目风险分析与防范措施
3. 研究思路
1) 长沙市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的规划、现状及发展前景研究，是长沙某商业广场项目总体定位与发展规划的基础；
2) 适应与引导长沙市及项目所在区域商业地产市场，是长沙某商业广场项目总体定位与发展规划的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是长沙某商业广场项目总体定位与发展规划的基本原则；
4) 长沙某商业广场项目总体定位与发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏；
5) 建议长沙某星城项目中的高档休闲娱乐、高档餐饮、高星级酒店等项目，采取向国际性或国内著名专业运营机构进行股权融资或委托管理的方式，进行项目建设与经营管理。
