1. 项目背景
1.1 青岛某某投资
青岛某某投资股份有限公司是一家集地产开发、旅游度假、酒店餐饮、工程设计规划为一体的多种经营业态的综合性集团公司。
目前，公司业务主要涉及高端地产和酒店物业，正在开发的六谷丽舍项目是一个集五星级度假酒店、高山SPA、高尔夫别墅为一体的综合性的度假休闲物业。
1.2 青石湾
青石湾社区坐落在柳花泊街道办事处驻地南2公里处，周围群山环抱，山坡树木葱茏，山涧溪流潺潺，潭水潋滟。在青山绿水间的青石湾社区，资源辽阔，风景优美，景色宜人，可称的上人间仙境，世外桃源。
青石湾水库建于1978年，总库容120万立方米，截小珠北麓之水，水源无污染，水质优良，成了青石湾社区的一大景观，是人们垂钓、游泳，避暑消夏的娱乐场所。
青石湾虽是山村，文化生活比较活跃。1961年冬天，村办起了业余茂腔剧团，排练了四十余块传统古装剧目，衣妆配套，配乐齐全，深受欢迎，至今流传。
青石湾的耕地土质好，适合种植各种农作物。花生是主要的油料作物，大姜、芋头是该社区的经济作物。芋头淀粉多、含蛋白质高，打入国际市场，效益客观。一亩芋头、大姜可收入上千元。种植大姜、芋头是青石湾社区农民的主要经济收入。
小珠山已被成为国家级森林公园，青石湾社区被列于旅游绿化区，村民们积极响应上级的号召，退耕还林，引进名贵的花卉绿化，栽培各种果树。樱桃、杏子、山楂、柿子、板栗等山果地质好，无污染，前景广阔。几年后的青石湾将成为花园式的村居，仙境般的花果山。
1.3 青石湾综合旅游项目
本项目位于青岛市黄岛经济开发区青石湾，总体远景规划用地3,300亩。
其中，一期规划用地330亩左右（包括占地30亩的胶东民俗文化村和100亩左右的水域），二期为100亩左右的生态农庄旅游区，三期为600亩左右的山地。
一期初步规划意向是高端休闲养生中心，包括胶东民俗文化村（特色养生别墅）、自然生态旅游景观（树木、花草、水果、蔬菜、小桥流水、微缩景区）、高级有机生态主题餐厅（宴会厅、包房）、高级休闲养生会所（高端体检、中医理疗、中医药膳及SPA）、高级生态旅游度假精品酒店（住宿、健身及会议）、拓展训练基地等业态和功能。
该项目面向高端中外旅游团队和青岛及周边地区的民营企业家群体、大型公司及外企高管、政府官员、中产阶级等高收入、高品位、高消费人群。
该项目充分利用青石湾的旅游资源和市场影响，将自然生态景观引入各种功能之中，以中外有机环保美食和传统中医养生为主题，营造青山绿水、恬淡清心、返璞归真的世外桃源之宜人氛围，以独特的高端定位和业态组合打造青岛地区独具自然和人文魅力的高端时尚休闲度假场所。
1.4 咨询委托
青石湾综合旅游项目目前正处于投资前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受青岛某某投资股份有限公司委托，由上海
盛大金石投资咨询有限公司为其进行青石湾综合旅游项目总体定位与发展规划，以此作为项目投资及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过青岛综合性商业地产项目（晋江）、有机农业项目（临沂）、生态观光旅游项目（青岛）、中医养生城项目（三亚）、高尔夫俱乐部高端会所项目（西湖）、综合滨海旅游项目（上海）、高星级酒店项目（上海）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1)青岛市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2)青岛市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3)青岛市青石湾综合旅游项目区位环境和区域规划
4)青岛某某投资股份有限公司资源状况
5)可以借鉴的典型休闲度假项目案例
6)青岛市青石湾综合旅游项目目标客户需求调查与分析
7)青岛市青石湾综合旅游项目总体定位与功能规划
8)青岛市青石湾综合旅游项目开发模式
9)青岛市青石湾综合旅游项目经营策略
10)青岛市青石湾综合旅游项目发展前景
11)青岛市青石湾综合旅游项目投资估算与经济效益测评
12)青岛市青石湾综合旅游项目风险分析与防范措施
13)青岛市青石湾综合旅游项目总体定位及发展规划结论
3. 研究思路
1)青岛市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是青岛市青石湾综合旅游项目总体定位及发展规划的基础；
2)适应与引导青岛市及项目所在区域商业地产市场，是青岛市青石湾综合旅游项目总体定位及发展规划的前提；
3)定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是青岛市青石湾综合旅游项目总体定位及发展规划的基本原则；
4)青岛市青石湾综合旅游项目总体定位及发展规划，要综合考虑项目的建设进度、资金需求、
融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
