1. 项目背景
1.1 南阳某某大市场一期简介
南阳某某大市场由南阳某某某某置业有限公司投资兴建，位于河南南阳市百里奚路北段，总体规划用地面积1,562.6亩，整体工程按照“超前性，新理念，高起点，高标准”的要求，建设成布局合理、功能齐全、环境优美的现代化商品交易中心、物流中心和仓储加工配送中心。
南阳某某大市场是全国某某事业重点项目、河南省和南阳市重点工程，属河南省规划的四大商贸物流中心之一，也是南阳市唯一的最大的综合性商贸市场。
南阳某某大市场交通便利，东临百里奚路通到312国道、南边光武路接北京大道、北临张衡西路，是豫鄂陕周边区域最大的产权式、多功能、一站式综合市场，是南阳周边地区商贸物流中心、商品集散中心。
1.2 南阳某某大市场一期开业
2008年8月26日，南阳某某大市场（一期工程）隆重开业。
南阳某某大市场为南阳市第二届"两节一会"在沪招商引资的重点项目，由浙江德力西集团、安徽南翔集团、北京物美商业集团、河北新奥集团联合投资，南阳某某某某置业公司负责开发建设和经营发展，为全国某某事业重点项目、河南省重点建设的9个综合物流园区之一、南阳市重点工程。
该市场总规划用地面积1,562.6亩，总投资15亿元。
工程分三期开发建设，其中一期工程于2005年12月26日开工建设，总投资为4亿元，总占地面积399亩，总建筑面积27万平方米，主要由1,496套标准商铺、126套沿街商铺、13,510平方米临街建筑以及1,312个停车位组成，分为汽配区、五金机电区、针纺百货区、鞋业区和综合经营区。
1.3 南阳某某大市场一期开业一周年暨二期开发启动
2009年8月26日上午，南阳某某大市场开业一周年庆典暨二期开发启动仪式隆重举行，并为同时启用的“某某汽配会员通积分卡”揭牌。
南阳某某大市场是南阳第二届“两节一会”招商引资重点项目，由南阳某某某某置业有限公司兴建。一期占地面积399亩，建筑面积27万平方米，其中，标准商铺79栋1,496套，于2008年8月26日开业。
经过一年的培育和发展，目前市场商铺入驻率已达95%以上，入驻商户1,500余家，经营品种以汽配、针纺百货、鞋类、童装、五金机电等为主，为豫西南最大综合批发市场。
2009年8月12日，南阳市、卧龙区政府在杭州与德力西集团正式签订了南阳某某二期近300亩土地的开发建设协议。南阳某某二期的开发，必将推动南阳城市框架进一步拉大，卧龙区经济结构进一步改善。
1.4 河南南阳（略）
1.5 咨询委托
南阳某某大市场二期项目处于建设前期，需要对项目进行总体定位与功能规划，明确经营方式，进行财务测算和风险分析等。
受南阳某某某某置业有限公司委托，由上海
盛大金石投资咨询有限公司为其进行南阳某某大市场二期总体定位及发展规划，作为项目建设及运营管理等方面的依据和参考。
盛大金石操作过多个综合性商业地产项目，包括香江某某大市场经营诊断（山东聊城）、武进区CBD规划（江苏常州）、朵云轩艺术中心规划（上海徐汇）、祥腾财富广场
可行性研究（上海闸北）、黎明国际酒店群规划（辽宁沈阳）、东方希望大厦规划（上海浦东）等相关案例，具备执行此咨询项目的专业和经验优势。
2. 研究对象
1) 南阳市及项目所在区域整体经济环境及发展前景
2) 南阳市及项目所在区域项目相关行业现状、规划及发展前景
3) 南阳某某大市场二期项目区位环境和区域规划
4) 南阳某某某某置业有限公司资源状况
5) 可以借鉴的典型商贸物流项目案例
6) 南阳某某大市场二期项目总体定位与功能规划
7) 南阳某某大市场二期项目开发模式
8) 南阳某某大市场二期项目经营策略
9) 南阳某某大市场二期项目发展前景
10) 南阳某某大市场二期项目投资估算与经济效益测评
11) 南阳某某大市场二期项目风险分析与防范措施
12) 南阳某某大市场二期总体定位及发展规划结论
3. 规划思路
1) 南阳市及项目所在区域整体经济环境和项目相关行业的现状、规划及发展前景研究，是
投资规划研究的基础；
2) 适应与引导南阳及项目所在区域商业地产市场，是投资规划研究的前提；
3) 定位协调、功能互补、体量平衡、系统组团，是投资规划研究的基本原则；
4) 综合考虑项目的建设进度、资金需求、
融资计划、资金使用、招商计划与租售节奏。
