1.项目背景
1.1 某集团
某集团是经营建材、房地产、软件开发、生态园、国际投资、物资贸易等产业的跨地区跨行业的集团化民营企业。现设有海华南机构，某华东机构、某集团（香港）实业有限公司三大管理机构。
集团目前主营业务为商品混凝土，最早由集团总裁杨先生于2001年6月26日注册成立了深圳市某建材有限公司，后不断发展状大，现拥有16家子公司。
其中，深圳市某混凝土分公司和某坑梓混凝土分公司，分别有主机为意大利SICOMA3000/2000L型的全自动生产线（120M3/H）二条和主机为意大利SICOMA3000/4000L型的全自动生产线，年产商品混凝土120万立方米，供货范围可覆盖龙岗、宝安、罗湖、福田、大工业区等地。
布吉分公司、坑梓分公司都设置标准试验室，都建立了完备的质量保障体系，实施了ISO14001环境管理体系认证。
公司现拥有混凝土行业国家最高资质---二级资质；拥有自主品牌---“某”商标。
于2005年8月建成投产的某（泰州）建材有限公司目前已成为长江三角洲苏中地区最大的商品混凝土生产基地，另两个位于江苏境内的预拌混凝土分公司某（宿迁）建材有限公司和泰州中海建材有限公司也即将建成投产。
宿迁市某置业有限公司开发的宿迁运河休闲广场，建筑面积达23,000平方米，现已全面封顶。
1.2 咨询委托
某集团（香港）实业有限公司计划首期投资建设占地400余亩的集综合建材码头、加工、交易、仓储、配送及综合服务于一体的多功能、综合性专业化的综合建材物流园区，该项目符合现代物流产业发展要求和一站式经营服务理念，是高运营管理水平的、辐射周边地区的区域性综合建材物流中心。
项目包括综合码头装运区、建材加工区、仓储交易区、配套服务区，以及室外填方、主次干道、广场、停车场、绿化、电气工程、给排水工程等配套设施。
项目充分利用内河运输及码头装运优势，建成后将聚集各种大中型建材及物流企业，综合建材的品种包括钢材、矿粉、水泥、石材、木材、建筑用砂、桥板及管桩预制品、碎石、石灰、煤炭、油品等产品大类。
某集团（香港）实业有限公司现委托上海盛大金石投资咨询有限公司提供项目前期论证和可行性研究，以作为项目立项与投资建设的参考。
1.3 泰州概况
国家卫生城市——泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，是1996年7月经国务院批准组建的地级市，现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口503.6万。建市以来，泰州经济和社会发展取得了巨大的成就，已经发展成为长江三角洲地区工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。2007年实现地区生产总值1202.2亿元，财政总收入211.4亿元。
泰州处于沿海与长江“T”型产业带结合部，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模；江阴大桥的建成通车、泰州大桥的开工建设，使得长江天堑变通途；新长铁路、宁启铁路贯穿泰州境内，泰州火车站6条始发黄金发线路可停靠63个城市；宁通高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路、328国道纵横交错，域内公铁水、江海河大交通、大联运的格局基本形成。
工业经济是泰州的主导产业和特色经济。拥有轻工、纺织、冶金、食品、建材等传统产业，医药、机电、船舶、化工等四大优势主导产业，戴南不锈钢、靖江微特电机、泰兴减速机、姜堰五金等十大特色产业集群，新材料、新能源、电子信息及生物产业等新兴产业。培育了销售收入超过100亿元的春兰集团、扬子江药业集团、新世纪造船等大型企业集团，陵光集团、梅兰集团、林海集团、兴达钢帘线公司等一批规模企业团队。中成药、VC、钢帘线、汽车零部件、离子膜烧碱等产量全国领先，空调、冰箱、微特电机、船舶成为全国重要的生产基地。以医药高新技术产业园区为核心，创成国家火炬计划医药产业基地、国家科技兴贸出口创新基地和国家生物产业高技术产业基地，全力打造“中国医药第一城”。
泰州外向型经济发展迅速。现有外商投资企业1200多家，实际利用外资累计35亿美元。40多个国家和地区的客商来泰州投资兴业，日本雅马哈、久保田公司、韩国LG公司、瑞士魏德曼公司、荷兰阿克苏公司等世界著名跨国公司均已在泰州落户。拥有自营进出口权企业2200家，出口市场发展到170个国家和地区，出口产品1684个。全市外经获权企业18家，境外上市企业3家。全市8个省级开发区，其中5个沿江省级开发区完成开发62平方公里，有美、德、日、韩等30多个国家和地区的800多个项目进区，总投资70多亿美元。
1.4 参考案例之一：上海恒大陶瓷建材市场
上海恒大陶瓷建材市场坐落在浦东新区中心地段，位于杨高南路3298号。创建于1997年12月，建场10年来，以其优越的地理位置，规范的管理和良好的服务，凭借浦东开发开放的持续发展、上海房地产业的持续升温，市场步入了成熟期。现已成为一座大型、专业、配套的现代化综合建材市场。市场目前占地800亩，其中，营业面积8万平方米，仓储面积12万平方米。工商、税务、银行、通讯、保安、住所、餐饮、商务咨询、运输、停车场等服务机构和设备齐全。总投资额达2亿元人民币，市场年交易额达20亿元人民币。
经营品种：陶瓷制品、卫生洁具、木制品、水暖五金、厨具玻璃、家具、窗帘、布艺、家用电器、管材、石材、灯饰、油漆涂料及化学建材和新型绿色建材等装饰材料。
市场1998年、1999年及2000年连续三年被评为上海市文明市场，2002年被评为浦东新区三星级市场，是沪上最具影响力的装饰材料市场。
市场专门开设了83路区间车，从南码头直达市场。
1.5 参考案例之二：姜堰经济开发区物流中心
随着姜堰经济开发区内企业的不断落户，特别是华东最大的五金交易市场――华东五金城的开张，区内企业的物流需求日渐增长。
开发区拟依托宁启铁路、宁靖盐高速、新通扬运河、328国道的交通运输优势，在开发区火车站段面兴建开发区物流中心，面积约200亩。
项目投资额3亿元，预计年回报率15%。
1.6 参考案例之三：泰州市城北物流园区
泰州市城北物流园区是泰州市"833工程"之一，是江苏省重点现代服务业集聚区。
园区规划建设面积7.68平方公里，具有得天独厚的交通优势。
在水运方面：园区南临新通扬运河，苏中入江达海的五条航道在此交汇，从通扬运河经引江河（新通扬运河到引江河仅1公里）直通长江黄金水道。
公路方面优势：江海高速从北部经过。兴泰公路北接江海高速公路，南接宁通、沪宁、宁靖盐高速公路。
铁路方面优势：宁启铁路货运站位于园区北部，铁道线从园区北部通过。
航空方面优势：园区到渌口机场2小时，到虹桥机场2小时。距规划中的苏中机场仅半小时车程。
园区的发展定位是以铁路货运站和内河水运码头为基础，以现代物流企业为依托，以物流信息平台为支撑，以产业结构调整和物流资源整合为手段，以降低物流成本、提高物流效率为方向，构筑以生产资料和农副产品集散为主的物流基地，建设集运输、仓储、加工、配送和信息服务为一体的现代物流中心。
园区目前拥有码头作业区42万平方米，待开60万平方米，标准仓储12万平方米，铁路货运装卸作业区20万平方米。
园区码头年吞吐量达300万吨。园内现有各类物流企业25家。
2007年，园区实现营业收入32亿元，实现利税3529万元。
园区的总体布局:依托园区汇集铁路、公路、水路及航空运输的有利条件和区位优势，打造“七港、一站、一中心”的多式联运网络。
“七港”是沿新通扬运河建设6个专业码头作业区，沿卤汀河建设1个专业码头作业区;“一站”指完善铁路货运站作业区基础设施，增强园区铁路货运站优势。“一中心”指搭建物流信息平台，建立多式联运中心。
集装箱专用码头作业区是今年园区在建项目之一。
为使园区公路、铁路、水路形成系统的物流链，充分利用泰州港即国家一类开放口岸的优势，增强宁启铁路泰州货运站的影响力，放大泰州港的辐射功能，园区拟建6号码头作业区、延伸园区内陵光铁路支线至6号码头，形成铁、水联运的无缝对接。
该项目年吞吐能力达500万吨，每年为腹地企业节约物流费用1亿多元，增加500个服务业就业岗位。同时，缓解公路运输压力，带动货运站物流量增长。
2.研究对象
1)泰州经济圈综合建材及相关行业现状与发展前景
2)泰州地区现状与发展前景
3)泰州地区综合建材及相关行业现状与发展前景
4)泰州某综合建材物流园位特点
5)泰州某综合建材物流园总体定位与发展战略
6)泰州某综合建材物流园功能定位与布局规划
7)泰州某综合建材物流园招商领域与招商目标
8)泰州某综合建材物流园招商策略与招商预测
9)泰州某综合建材物流园投资估算与经济效益测评
10)泰州某综合建材物流园投资风险分析与防范措施
3. 研究思路
3.1 项目目标
按照现代物流系统规划理论，结合投资方实际状况和发展目标，在充分调研和实地勘察的基础上，从区域经济背景、产业特征、产业模式、竞争状况、地理条件、园区功能定位、区位优势、物流运作方式、园区经营模式、可能存在的风险及风险规避策略等方面进行科学论证。
本着因地制宜、前瞻性和经济合理性相结合的原则，在保证投资方当前和未来一定时期的物流需求的前提下，对园区的建设规模进行科学分析与论证，确保园区的经济、实用，既不出现运转紧张的情况，也不出现资源闲置的现象。在确定园区建设规模的基础上，对物流园内的功能布局进行合理划分。考虑到行业特点，物流园功能分区过程中将突出港口物流和水运及其相关功能的重要地位，兼顾铁路和公路运输，保证园区内物料供应的顺畅和反应快捷、减少物料的不合理流动，在满足市场需求的同时降低物流成本。
在对物流园区内外部环境充分调研的基础上，根据行业市场特点，结合当前物流（中心）园区的一般经营模式，在遵循市场规律对园区的运营模式进行科学定位。做到在自主经营、保留核心业务的前提下适量招商，以维护物流园的综合功能、完善配套服务，同时又使园区的综合效益最大化。
提供物流人才的相关信息。
3.2 主要活动
1)以泰州为主，结合周边区域，对建材供需情况进行调研评估，了解行业背景与市场规模，了解投资方内外部经济环境，评估投资方产品的竞争能力及对周边市场的辐射能力，确认投资方的战略规划。
2)了解当地经济发展情况、物流网络及物流流向情况，了解投资方对物流业务的需求，确定物流园辐射面与辐射能力。
3)对调研所取得的资料进行科学分析，科学划分园区的功能，突出港口、码头的重要地位。在此基础上，合理定位物流园运营模式。
4)预测物流园区的经济效益及运行过程中可能存在的风险，并给出规避风险的对策。
5)对《项目投资规划方案》拟订稿进行专门讨论，分析解决方案的现实性、可行性及可能出现的问题，确定最终《项目投资规划方案》。
